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东城地块遇冷价格高操作难度大.蹭飞

来源: 分类:悬疑灵异 查看:0次 时间:2021年03月05日

东城地块遇冷,价格高操作难度大

东城区地块在土拍当日意外“爆冷”,背后是中小型房企参与困难,但更多是该地块对房企运营要求较高,限定条件较多。有业内人士认为,这一次遇冷并非代表土地市场降温。

8月1日下午,北京南二环边黄金地土拍遇冷。这是东城区自2012年以来首次土地公开出让

。房企认为这一地块限制条件苛刻,利润空间有限,现场竞价无人举牌,地块终以络报价成交。不过北京供地高峰自此拉开序幕。8月,北京共将出让11宗地块,总建筑用地面积达66.14万平方米,其中10块均为宅地。

这宗位于东城区永定门外大街的综合用地在开拍前仅有三家报名:华润-招商-碧桂园联合体、保利-首开联合体、平安。报名房企多为央企,业内人士分析,央企对于利润的要求不高,而作为联合体中唯一的民企,碧桂园在北京尚无土储,此次拿地将提升其品牌效应。

东城区地块开拍前仅两轮报价。此次出让的另外两个地块,竞拍前都获得了10次以上报价。在东城区地块竞拍现场,三家企业没有展开竞价。华润-招商-碧桂园联合体即以络报价38.4亿元拿下该地块,折合楼面价52175元/平方米,溢价率仅0.52%。

由于持有的投资工具大幅贬值出让公告及招标文件显示,该地块位于南二、三环之间,东至永定门外大街,北至铁路线,邻近地铁14号线东段和在建的8号线。

该地块包含居住用地和综合性商业金融服务业用地,总规划建筑面积7.36万平方米。地块住宅部分约3.77万平方米,需执行“90/70政策”;且建成后售房均价不得超过8.9万元/平方米,最高销售单价不得超过9.35万元/平方米。地块商业部分的50%需自持经营20年。“90/70”政策是指保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%,这一规定是为保证中小套型普通商品房的供应比例。

上述限价低于区域现有房价水平。链家数据显示,该地段小区2010年建成的楼盘,目前二手房成交均价在11万元/平方米左右。

两位业内人士告诉:地块招标要求严格,地下部分不允许做经营性物业;商办面积中还包括一个需无偿移交的博物馆,不小于7000平方米,开发门槛很高;扣除自持商业后,商办仅1.4万平方米可售面积,房企利润空间极小。

此次北京土拍同时拍出的还有两宗平谷区夏各庄村的地块。其中一宗纯宅地,总建筑面积58313平米,未来商品住房销售均价不超过26014元/平方米,且最高销售单价不得超过27315元/平方米。金科股份最终以24%的自持面积拿下该地块,总价8.23亿,折合楼面价1.41万元/平方米,溢价率49.6%。

另一宗居住和基础教育混合用地,总建筑面积9万平方米,宅地部分建筑面积8.4万平方米,未来商品住房销售均价不超过26014元/平方米,且最高销售单价不得超过27315元/平方米。金科股份最终以28%的自持面积拿下该地块,总价11.67亿元,综合楼面价1.29万元/平方米,溢价率同为49.6%。

8月北京迎来供地高峰。据焦点统计,北京8月共将出让11宗地块,总建筑用地面积达66.14万平方米,且以住宅用地为主,仅一块为纯商办用地,起始总价合计263亿元。

中原地产数据显示,2017年上半年,北京土地市场合计土地成交金额达到了1006.22亿元,相比2016年上半年的360.6亿元上涨了179%。北京市4月7日发布的新供地计划提出,2017年住宅用地供地计划为1200公顷,这一指标是年初计划的两倍。

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